Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?

W dzisiejszych czasach kredyty są codziennością. Nie dziwi nas wzięte na raty auto czy choćby wysokiej klasy sprzęt audio, którego nie zdołalibyśmy kupić za gotówkę. Podobnie sprawa wygląda w kwestii sprzedania mieszkania z kredytem.  

Zamiast regularnie płacić za wynajem, często wolimy wziąć kredyt, inwestując we własne cztery ściany. Nic w tym dziwnego. Sytuacja zmienia się nieco wówczas, gdy zdecydujemy się na sprzedaż dotychczasowego metrażu, który z różnych względów przestał nam wystarczać. Chcemy dokonać transakcji kupna-sprzedaży, choć mieszkanie nadal obciążone jest kredytem hipotecznym. Podpowiadamy, na co zwrócić szczególną uwagę — zarówno jako sprzedający, jak i potencjalny nabywca.

Mieszkanie na kredyt – jak to się robi? 

Obecnie mieszkania z kredytem hipotecznym to już 15 procent wszystkich sprzedawanych lokali z rynku wtórnego. Każda sprzedaż wiąże się z chęcią zysku, zatem warto przeliczyć, jaka kwota pozostanie do naszej dyspozycji „na czysto” — czyli po sprzedaży i całkowitym spłaceniu byłego lokum. Aby się o tym przekonać, winniśmy wybrać się do banku, w którym otrzymaliśmy kredyt na jego zakup i poprosić o dokument mówiący o stanie bieżącego zadłużenia wynikającego z kredytu hipotecznego (z odsetkami włącznie). Wystawienie takiego zaświadczenia jest jednorazowe i odpłatne (około 300 zł). Dokument wydawany jest tego samego dnia i jest jedną z ważniejszych rzeczy. Ma on bowiem nie tylko  informować i uwiarygodnić obie strony transakcji, ale też zagwarantować spłatę całości zadłużenia przez kupującego lokal. Dlatego właśnie w jego treści powinien znaleźć się  m.in. numer rachunku, na który kupujący będzie mógł wykonać przelew.

„Kupujący i sprzedający nie muszą posiadać szczegółowej wiedzy odnośnie procedur i dokumentów niezbędnych w procesie przyznawania kredytu. Takich informacji może, a wręcz powinien udzielić nam doradca banku bądź doradca kredytowy w którym przeprowadzamy transakcję. Powinien także odpowiedzieć na wszystkie nurtujące klienta pytania, by podpisując umowę miał on jasność sytuacji. Pamiętajmy, że w kwestiach finansowych lepiej jest dopytać kilkakrotnie – nawet jeśli wydaje się nam, że wszystko już wiemy.” – mówi Adrianna Góras, Manager ds. Kredytów Assiduus.

W kwestii spłaty najczęstszą i najlepiej widzianą przez banki praktyką jest uiszczenie jej w  jednej transzy. Jeśli jednak bank sprzedającego (gdy jest różny od  tego, z którym działa kupujący) każe płacić sobie prowizję także za wcześniejszą spłatę pożyczki, z kolei bank finansujący zakup ze strony kupującego nie zgodzi się, by podzielić kwotę inwestycji na kilka mniejszych części, może pojawić się problem z płynnością finansową.

Doświadczyła tego Pani Helena: „Miałam problem z prowizją związaną z wcześniejszą spłatą pożyczki w moim banku. Nie chciałam ponosić kosztów z tego tytułu. Doradca powiedział mi, że mogę podzielić kwotę wpłaty na dwie części i odetchnęłam z ulgą.”

Pierwsza część wpłaty Pani Heleny to tzw. wkład własny kupującego. Druga wiąże się z kredytem zaciągniętym przez Panią Helenę, na okoliczność zakupu lokalu. Im większa wartość wkładu własnego, tym lepsze będą warunki kredytu, a czas jego spłaty krótszy.

Sprzedający musi również przedłożyć promesę, że po spłaceniu całości zobowiązania wobec swojego banku zostanie ono wykreślone z historii hipoteki (koszt: około 50 zł). To dokument, dzięki któremu możemy podpisać umowę przedwstępną z kupującym, niezbędną przy składaniu wniosku kredytowego. Spisanie takiego dokumentu jest konieczne także wtedy, gdy kupujący finansuje zakup, bazując na kredycie hipotecznym, jednak nie musi być ona sporządzana notarialnie.

Mieszkanie z kredytem a obciążenia finansowe

Równie istotną sprawą jest to, aby mieszkanie było wolne od innych obciążeń finansowych — na przykład pożyczek branych pod jego zastaw. Wszystkie tego typu wydarzenia odnotowywane są w historii hipoteki i potrafią zrazić potencjalnych nabywców nawet wówczas, gdy są uregulowane, a lokal wydaje się bardzo atrakcyjny. Im więcej takich śladów w hipotece, tym większa obawa, że być może jest lub będzie jeszcze coś, co w przyszłości niemile zaskoczy potencjalnego właściciela.

By nasza oferta dotarła do potencjalnych nabywców, mamy dwa warianty działania. Możemy wystawić ogłoszenie na jednym z darmowych portali takich jak OLX, Gratka, Allegro czy Gumtree, konstruując je samodzielnie od początku do końca. Możemy też zdać się na doświadczenie biur nieruchomości. Wiąże się to rzecz jasna z pewną prowizją za pośredniczenie w transakcji, ale ma tę zaletę, że firmy z branży nieruchomości docierają ze swoimi ofertami do wielu klientów zgromadzonych w przepastnej bazie danych. Często współpracują także z fachowymi portalami. Kiedy  ogłoszenie  jest szeroko promowane w sieci, wzrasta szansa na szybsze znalezienie klienta. Niezależnie na którą z opcji się zdecydujemy, pamiętajmy, by wyraźnie podkreślić, że chodzi o lokal z kredytem hipotecznym.

Pana Piotra zaskoczyła informacja, że bank w ramach sprawdzania płynności finansowej może skontrolować, czy jako sprzedający nie ma on zaległości w opłacie wieczystej, czynszu, podatkach, a nawet… mandatach za złe parkowanie. „Wiedziałem, że bank sprawdza moją możliwość kredytową i zwraca uwagę na historię kredytową, ale o mandatach słyszę po raz pierwszy. Na szczęście, wszystko jest uregulowane.”

W tym momencie czekają nas kolejne, choć raczej symboliczne wydatki. Opłata skarbowa za wydanie zaświadczenia o niezaleganiu z płatnością podatku od nieruchomości to 21 zł. Z kolei dotycząca  użytkowania wieczystego to koszt wysokości  17 zł.

Jak widać, procedura sprzedaży i przyznawania kredytu w sytuacji, gdy lokal jest w pakiecie z kredytem nie różni się znacząco od kupowania mieszkania bez historii kredytowej. Niemniej jeżeli nosimy się z zamiarem zakupu za kredytowanej nieruchomości, warto mieć na uwadze kilka dokumentów i rad, o których wspomnieliśmy, by zaoszczędzić obu stronom czasu i nerwów.

Powodzenia!

Spodobał Ci się nasz tekst? Udostępnij go innym...
Share on Facebook
Facebook
Share on Google+
Google+
Tweet about this on Twitter
Twitter
Share on LinkedIn
Linkedin

Zobacz także:

Napisz komentarz